ProDaily, JAKARTA – Indonesia menjadi negara dengan jumlah pekerja informal (non-fix income) terbesar di Asia Tenggara. Persentasenya mencapai sekitar 60% dari total tenaga kerja Indonesia atau sekitar 86 juta orang. Data ini menuntut adanya perhatian yang lebih besar dari pemerintah dengan menyiapkan regulasi dan skema pembiayaan agar segmentasi ini memiliki kesempatan yang sama untuk memiliki rumah.
Pekerja informal ini bekerja di berbagai bidang usaha seperti UMKM, pedagang, driver online, freelancer, petani, nelayan, pekerja harian, konten kreator & digital worker, self-employed entrepreneur dan sebagainya.
Alfian Arif, Direktur Kerjasama dan Kebijakan Pembiayaan BP Tapera mengatakan pemerintah hadir untuk seluruh kelompok masyarakat termasuk di sektor perumahan. Hal itu dibuktikan dengan penerapan kewajiban kepada seluruh bank pelaksana untuk menyalurkan 15% dari kuota KPR FLPP-nya bagi pekerja informal sejak tahun 2024.
Ketentuan ini signifikan mendongkrak realisasi pembiayaan untuk non-fix income dari 13,1% di 2023 menjadi 17% di 2025. Bahkan per Mei 2026, realisasinya telah mencapai 18,4%.
“Kalau bank penyalur tidak mencapai target 15%, maka bank tersebut tidak diperbolehkan untuk menambah kuota FLPP. Inilah bukti pemerintah hadir membawa keadilan bagi seluruh rakyat Indonesia agar bisa memiliki rumah,” ujarnya di acara Diskusi Media “Inovasi Pembiayaan Perumahan bagi Pekerja Informal” yang diselenggarakan Indonesia Housing Creative Forum (IHCF) dan Real Estate Editor Community (RE2C) di Jakarta, Jumat (22/5).
Alfian menambahkan dari 43 bank penyalur, sekitar 92% sudah menyalurkan KPR FLPP untuk pekerja informal di atas 14%. Artinya, kebijakan tersebut cukup signifikan meningkatkan kesempatan bagi kelompok pekerja informal untuk memiliki rumah. Untuk itu, BP Tapera di tahun 2027 menargetkan peningkatan target penyaluran KPR FLPP menjadi 25% per setiap bank penyalur.
Langkah ini diharapkan mampu mendorong backlog rumah di sektor informal dapat berkurang signifikan pada tahun depan, sekaligus memacu bank penyalur untuk memberi perhatian yang sama kepada pasar hunian bagi pekerja informal.
Selain itu, BP Tapera mendorong seluruh asosiasi pengembang untuk mengakomodir pemberian DP 0% bagi pengemudi Gojek melalui substitusi biaya pemasaran, sehingga ketentuan DP minimal 1% tetap dipenuhi oleh pengembang kepada bank penyalur.
“Apa yang telah dilakukan BP Tapera ini membuktikan adanya kepastian bagi masyarakat pekerja informal agar tidak ragu-ragu lagi untuk membeli rumah. Bank penyalur pasti akan memproses (pengajuan KPR FLPP) mereka,” tegas Alfian.
Putri Alfarista Lufianingrum, Mortgage Financing Division Head Bank Syariah Nasional (BSN) mengatakan bank tersebut selama 20 tahun beroperasi telah menyalurkan pembiayaan kepada sekitar 450.000 nasabah melalui pembiayaan konsumer maupun pembiayaan komersial.
Sekitar 98% portofolio pembiayaan BSN adalah di sektor perumahan, dimana 63% portofolio adalah KPR subsidi dengan komposisi 89% pekerja formal (fixed income) dan 11% non-fixed income.
“Dari total KPR subsidi yang sudah disalurkan BSN, sebanyak 155.244 unit atau 11% merupakan pekerja informal terutama wiraswasta dengan kualitas pembiayaan masih terjaga baik,” jelas Putri Alfarista.
Banyak akad yang dapat diperoleh pekerja informal di bank syariah. Salah satu yang umum adalah KPR Syariah Musyarakah Mutanaqisah (MMQ) yang memungkinkan bank untuk menerapkan besaran cicilan yang sesuai kemampuan nasabah. Seperti petani yang penghasilanya tidak tetap, dengan akad MMQ cicilannya ditentukan lebih fleksibel.
Saat ini, skema pembiayaan perumahan untuk segmen non-fixed income yang dimiliki BSN ada tiga jenis. Pertama, skema KPR Step-Up Installment yang memberi angsuran ringan di awal periode dan meningkat bertahap sejalan dengan proyeksi peningkatan pendapat nasabah. Kedua, skema Pembiayaan Berbasis Komunitas. Ketiga, skema Saving Plan KPR.
Dia menjelaskan, Saving Plan KPR cocok untuk nasabah “underserve” atau yang belum memenuhi persyaratan bank pada saat pengajuan pembiayaan awal seperti memiliki riwayat pembiayaan yang tidak lancar namun memiliki kesungguhan dan kapasitas repayment.
“Jadi nasabah menabung selama 6 bulan berturut-turut. Jumlah tabungan minimum sebesar 120% dari estimasi angsuran KPR per bulan,” rinci Putri Alfarista.
Skema RTO
Selain tiga skema yang selama ini telah diterapkan BSN, skema lain yang sedang dimatangkan pemerintah adalah skema Rent to Own (sewa untuk membeli).
Harry Endang Kawidjaja, Tenaga Ahli Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) mengungkapkan pemerintah pada akhir 2025 sempat membahas intens skema RTO yang awalnya dimaksudkan untuk mencari solusi atas banyaknya masyarakat pekerja formal yang terganjal Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) OJK.
Tetapi kemudian dalam perjalanannya, skema RTO dengan konsep pembuktian terbalik (mampu membuktikan kelancaran cicilan) cocok juga diterapkan untuk pekerja informal tanpa slip gaji.
“Kemudian kami bicara dengan kementerian dan BTN. Perbankan awalnya mengusulkan masa inkubasi selama 12 bulan, tetapi periode tersebut dinilai terlalu lama sehingga akhirnya disepakati masa inkubasi dipersingkat menjadi enam bulan dengan beban pembayaran lebih besar pada awal periode,” jelasnya.
Marine Novita, Pengamat Properti menyebutkan masalah utama pekerja informal bukan tidak mampu membayar rumah, tetapi mereka tidak mampu membuktikan kemampuan tersebut dalam sistem pembiayaan konvensional/tradisional yang saat ini berlangsung. Padahal mereka memiliki penghasilan cukup, cashflow aktif dan usaha yang berjalan baik.
Selain itu, kelompok ini tidak memiliki histori kredit yang baik. Kenapa? Karena belum pernah mengambil kredit produktif, tidak memiliki credit score atau pernah terjebak pinjaman konsumtif.
Oleh karena itu, dia menilai konsep menabung atau sewa sebelum KPR melalui skema RTO menjadi solusi tepat bagi pekerja informal. Dimana selama masa inkubasi sebelum KPR menjadi jembatan bagi konsumen untuk merapikan SLIK, dan membangun rekam jejak (histori) pembayaran.
“Masa inkubasi selama enam bulan digunakan untuk membangun repayment behavior dan credit profile hingga persiapan KPR. Selama proses RTO, pekerja informal juga dibantu menjadi mortgage-ready,” jelasnya.
Marine menilai penerapan skema RTO membutuhkan pengawasan yang ketat dan regulasi yang jelas. Edukasi kepada masyarakat juga perlu terus ditingkatkan dengan melibatkan seluruh stakeholder perumahan. Selain itu, dibutuhkan dukungan teknologi yang kuat dan pemanfaatan alternatif data sebagai perhitungan kelayakan kredit.
“AI dan machine learning dapat menilai kelayakan kredit lebih akurat. Jadi tidak harus tertera di rekening koran, tetapi data penghasilan calon konsumen misalnya bisa diperoleh dari Tokopedia dan Gojek. Berapa penghasilan mereka setiap bulannya, kan bisa dicek semua,” ungkap Marine.
Skema RTO telah banyak diterapkan di beberapa negara seperti Own Home di Australia, Divvy di AS, Landis di AS serta Homebase di Vietnam. Seluruhnya, kata Marine, bisa dijadikan benchmark bagi skema RTO di Indonesia, karena sama-sama menyasar pekerja informal.
Sementara itu, Wakil Ketua Umum Realestat Indonesia (REI), Nelly Suryani yang akrab disapa Maria mengakui bahwa pembiayaan perumahan untuk pekerja informal memiliki tantangan dan peluang.
Salah satunya, dia menyoroti rencana penyesuaian jangka waktu (tenor) KPR hingga 40 tahun yang ditujukan untuk menurunkan cicilan bulanan KPR dan meningkatkan keterjangkauan kepemilikan rumah. Menurut Maria, dengan diberlakukannya tenor KPR hingga 40 tahun bagi rumah subsidi maka daya serap KPR FLPP akan semakin besar. Terlebih, stok kuota FLPP saat ini cukup besar mencapai 350.000 unit.
“Begitu tenor 40 tahun diberlakukan, maka kebijakan ini akan menjangkau pasar yang lebih luas termasuk segmen pekerja informal. Perpanjangan tenor ini adalah sebuah solusi, dan kita tunggu regulasinya. Kita patut memberikan apresiasi tinggi kepada Presiden Prabowo, karena langkah strategis ini positif memperluas pasar perumahan termasuk ke segmentasi pekerja informal,” jelasnya.
Selain itu, REI mendorong relaksasi ketentuan OJK dan perbankan terkait dengan penyaluran kredit perumahan. Khususnya pemberian fleksibilitas penilaian kredit bagi pekerja non fixed income dengan tetap memperhatikan prinsip kehati-hatian dan mitigasi risiko. Adanya syarat kehati-hatian tersebut dinilai membatasi gerak bank penyalur untuk berani memberikan KPR FLPP kepada pekerja informal.
“Terakhir, kami mendorong adanya implementasi DP 0%. Penerapan skema uang muka nol persen akan mengurangi beban biaya awal dan memperluas akses pekerja informal terhadap pembiayaan perumahan,” ungkap Maria. (aps)