ProDaily, BSD CITY – Perjalanan panjang selama empat dekade Kota Mandiri Bumi Serpong Damai atau BSD City bukan hanya catatan tentang pertumbuhan sebuah kawasan hunian, tetapi juga kisah tentang bagaimana sebuah kota dirancang, dibangun, dan dikelola. Hal tersebut mengemuka saat kunjungan The HUD Institute ke BSD City.
Lembaga Pengkajian bidang Perumahan, Permukiman, dan Pengembangan Perkotaan tersebut berkunjung ke BSD City untuk mempelajari secara langsung praktik perencanaan, pembangunan, dan pengelolaan salah satu kota mandiri terbesar di Indonesia. Kunjungan ini menjadi bagian dari refleksi The HUD Institute yang kini memasuki usia ke-15 terhadap pengalaman pembangunan kota berkelanjutan di Indonesia.
Ketua Umum The HUD Institute, Zulfi Syarif Koto, menilai bahwa BSD City merupakan salah satu pionir kota mandiri di Indonesia yang sejak awal dirancang dengan pendekatan tata ruang makro.
“BSD City tidak lahir sebagai proyek properti biasa. Dia disiapkan sebagai bagian dari sistem perkotaan Jabotabek melalui rencana umum tata ruang dan rencana kawasan Serpong. Artinya, sejak awal sudah ada kesadaran bahwa kota tidak boleh berdiri sendiri, tetapi harus terhubung dengan wilayah sekitarnya,” ungkap Zulfi di BSD City, Rabu (14/1).
Dia mengingatkan, saat ini banyak kota baru hari justru tumbuh tanpa kerangka perencanaan regional yang kuat. Akibatnya, muncul berbagai persoalan mulai dari kemacetan, ketimpangan akses layanan, hingga fragmentasi sosial.
Pada fase awal pembangunannya, BSD City tidak hanya menghadirkan rumah, tetapi juga fasilitas sosial yang cukup lengkap dari sekolah lintas agama, pasar tradisional, terminal angkutan, kawasan industri, hingga ruang terbuka hijau. Menurut Zulfi, pendekatan ini mencerminkan pemahaman bahwa kota bukan sekadar kumpulan bangunan.
“Kota adalah ruang hidup. Kota harus menyediakan tempat belajar, bekerja, berinteraksi, dan tumbuh bersama. BSD City mencoba memenuhi itu sejak fase awal, meskipun tentu tidak sempurna,” pujinya.
Krisis moneter 1998 menjadi salah satu ujian terbesar. Perubahan struktur kepemilikan dan arah pengembangan menunjukkan kota mandiri juga rentan terhadap gejolak ekonomi makro.
“Krisis mengajarkan bahwa membangun kota memerlukan ketahanan finansial jangka panjang, bukan hanya strategi penjualan,” ujar Zulfi.
Salah satu pelajaran penting dari pengalaman BSD City, menurutnya, adalah tingginya sensitivitas rencana tapak terhadap perubahan selera pasar dan daya beli masyarakat.
“Kalau perencanaan terlalu kaku dan berskala sangat besar, maka dia akan sulit beradaptasi. BSD City memberi contoh mengapa kemudian pemerintah daerah membatasi pengesahan rencana tapak dalam skala lebih kecil. Ini agar kota bisa tumbuh secara bertahap dan responsif,” ujarnya.
Zulfi menilai, perencanaan kota seharusnya tidak semata-mata mengejar skala, tetapi juga kemampuan beradaptasi.
Relevansi Masa Kini
Zulfi juga menyoroti kebijakan penyerahan prasarana, sarana, dan utilitas (PSU), serta tumbuhnya pengelolaan lingkungan berbasis swadaya warga melalui RT/RW sebagai salah satu inovasi sosial yang jarang dibahas.
“Ini bukan hanya soal teknis pengelolaan lingkungan, tapi soal membangun rasa memiliki. Ketika warga terlibat langsung, kota tidak lagi diperlakukan sebagai produk, melainkan sebagai rumah bersama,” katanya.
Menurutnya, pendekatan ini membantu menekan biaya pengelolaan, sekaligus memperkuat kohesi sosial.
Zulfi menilai, refleksi 42 tahun BSD City menjadi sangat relevan ketika pemerintah kembali mendorong pembangunan besar-besaran sektor perumahan.
“Kita tidak boleh mengulang pola lama yang membangun rumah tanpa membangun kota. Rumah tanpa ekosistem sosial hanya akan menciptakan kawasan tidur,” tegas pakar perumahan tersebut.
Ronnv A. Hutahaean, Deputi Bidang Koordinasi Pembangunan Perumahan, Sarana dan Prasarana Permukiman Kementerian Koordinator bidang Infrastruktur dan Pembangunan Kewilayahan yang hadir dalam kunjungan tersebut mengatakan, pembangunan kawasan seperti BSD City menunjukkan jika infrastruktur bukan sekadar soal konektivitas dan bangunan fisik, tetapi tentang bagaimana pembangunan tersebut mampu meningkatkan livelihood masyarakat secara nyata dan inklusif.
Pemerintah, ungkapnya, saat ini tengah menyusun regulasi Transit Oriented Development (TOD) sebagai payung hukum kolaborasi lintas sektor, agar sinergi tidak berhenti pada jargon, tetapi terwujud dalam peran dan target yang konkret.
“Tugas kami adalah memonitor dan memastikan visi besar pembangunan dapat diturunkan menjadi execution plan yang berdampak, termasuk memastikan kampung-kampung di sekitar kawasan tidak tertinggal dan hak masyarakat melalui program CSR dapat terpenuhi secara adil dan berkelanjutan,” jelas Ronny.
Sementara itu, Sinar Mas Land menyambut baik kunjungan dan refleksi yang dilakukan The HUD Institute terhadap perjalanan BSD City.
Panji Himawan, Senior Vice President of Corporate Affairs Sinar Mas Land mengungkapkan apresiasi tinggi atas kunjungan dan perhatian The HUD Institute terhadap BSD City sebagai kota yang terus belajar dan berbenah. Dia menjelaskan, BSD City dibangun tidak hanya dengan fokus pada pertumbuhan fisik, tetapi juga pada pembentukan ekosistem sosial, tata kelola, dan keberlanjutan lingkungan agar kota ini tetap relevan lintas generasi.
“Perspektif dan diskusi bersama HUD Institute menjadi pengingat penting bahwa keberhasilan pembangunan kota tidak hanya diukur dari pertumbuhan fisik, tetapi dari kualitas hidup masyarakat dan keberlanjutan tata kelolanya,” kata Panji Himawan. (aps)