ProDaily, CILEUNGSI – Pembangunan infrastruktur jalan tol yang masif berdampak positif terhadap perkembangan bisnis properti di koridor timur Cibubur khususnya di Cileungsi. Beroperasinya secara penuh jalan tol Cimanggis-Cibitung sejak pertengahan 2024 telah memacu pengembangan perumahan dan kawasan komersial di kawasan tersebut.
Tol Cimanggis-Cibitung melintasi empat kota penyangga Jakarta meliputi Kota Depok, Kota Bekasi, Kabupaten Bogor, hingga Kabupaten Bekasi (Cibitung). Dimana empat pintu tolnya berada di koridor timur Cibubur yakni Jatikarya, Nagrak, Narogong dan Burangkeng.
Pengamat Properti yang juga Head of Research & Consulting CBRE, Anton Sitorus menyebutkan koridor timur Cibubur menjadi sunrise property paling potensial di peyangga Jakarta pasca beroperasinya tol Cimanggis-Cibitung. Hal itu karena operasional tol ini membuat jaringan Jalan Tol Jakarta Outer Ring Road (JORR) 2 tersambung utuh dari mulai Cengkareng, Kunciran, Serpong, Cinere, Jagorawi, Cimanggis, Cibitung hingga Cilincing.
“Tol Cimanggis-Cibitung menjadikan timur Cibubur ini secara konektivitas tidak hanya tersambung dengan kota-kota satelit terutama di barat Jakarta seperti Serpong, BSD City dan Alam Sutera. Tetapi juga tersambung langsung dengan kawasan industri terbesar di Asia Tenggara di timur Jakarta. Tol ini menciptakan akses langsung antar wilayah peyangga tanpa harus masuk ke pusat Jakarta,” ungkap Anton dalam diskusi media bertajuk “Potensi Investasi Properti di Koridor Timur Cibubur” yang diselenggarakan Indonesia Housing and Creative Forum di Ballroom Metropolitan Mall Cileungsi, Rabu (16/7).
Aksesibilitasnya menuju kawasan industri di timur Jakarta seperti Cibitung, Cikarang, Karawang, Subang dan Purwakarta semakin terkoneksi dengan akan rampungnya tol Jakarta-Cikampek (Japek) 2 Selatan yang menghubungkan Jakarta hingga Sadang (Purwakarta). Dimana salah satu pintu tolnya berada di Burangkeng (Jalan Setu), sehingga dapat terhubung langsung dengan tiga ruas tol utama, yaitu JORR 1, JORR 2, dan tol Purwakarta-Bandung-Cileunyi (Padaleunyi).
Dengan dukungan infrastruktur jalan tol yang komplit itu, ungkap Anton, posisi Cileungsi persis menghubungkan antara kota mandiri (township) raksasa di barat dengan kawasan industri terbesar di timur Jakarta. Hal ini akan mendorong cepat pertumbuhan kawasan koridor timur Cibubur terutama untuk properti residensial dan komersial.
Kawasan ini juga memiliki potensi yang besar untuk berkembang menjadi kota mandiri, karena saat ini marak sekali pembangunan proyek properti skala menengah dan besar yang dilakukan oleh pengembang top nasional seperti Sinar Mas Land, Metland, Ciputra Group, Pesona Kahuripan Group, Greenwoods, dan lain-lain. Kenaikan harga tanah pun signifikan, terutama di lokasi dekat akses tol sehingga memicu munculnya banyak proyek properti baru di sekitarnya.
“Lokasinya cukup strategis sehingga ideal untuk hunian pekerja industri maupun investor yang ingin mengembangkan gudang, ruko, dan properti komersial,” ujarnya.
Sejumlah pengembang yang sedang melakukan pembangunan proyek properti di timur Cibubur terutama Cileungsi juga menyampaikan optimisme kawasan tersebut akan terus berkembang pesat dengan dukungan akses tol yang mumpuni.
General Manager Metland Transyogi, Ronnie Erlangga mengatakan Metland mendorong terwujudnya City of Cileungsi. Selain didukung akses jalan tol yang cukup lengkap, saat ini di Metland Transyogi juga telah berdiri berbagai fasilitas kota dari mulai mall, apartemen, hotel, areal komersial, rumah sakit, pusat kuliner dan gaya hidup hingga fasilitas pendidikan yang komplit.
“Pembangunan kami di Cileungsi nantinya akan lebih fokus pada pengembangan di Metland Transyogi sebagai pusat bisnis dan juga hunian. Fasilitas kota sudah lengkap, bahkan bakal terus bertambah,” jelasnya.
Ronnie menambahkan, saat ini Metland Transyogi sedang mengembangkan beberapa cluster hunian dengan harga rumah di atas Rp1 miliar. Karakteristik pembeli rumah di perumahan yang berlokasi di Jalan Transyogi tersebut adalah kelas menengah yang mencari rumah dengan lahan lebih besar dan udara lebih segar yang sebelumnya tinggal di Jakarta Timur.
Direktur Utama Pesona Kahuripan Group, Angga Budi Kusuma memprediksi Cileungsi dalam 3-4 tahun mendatang akan menjelma menjadi kota yang tidak kalah maju dengan sisi barat Cibubur saat ini. Menurutnya, potensi tersebut menjadi sebuah peluang untuk investasi properti.
“Saat ini perkembangan Cileungsi sebagai kawasan paling berkembang di koridor timur Cibubur sangat luarbiasa. Semua fasilitas penunjang kota yang dibutuhkan penghuni sudah tersedia. Dan jangan lupa, kawasan ini berkembang pesat karena didukung para pengembang besar,” kata bos perusahaan pengembang perumahan subsidi terbesar di Cileungsi yang mulai merambah ke segmen komersial tersebut.
Hal senada diungkapkan Sri Haryadi, General Manager Citaville Cibubur. Menurutnya, sebagai boutique developer Greenwoods Group selalu melirik lokasi-lokasi yang strategis dan potensial. Salah satunya adalah kawasan timur Cibubur terutama Cileungsi yang kini banyak diminati sejumlah pengembang besar nasional.
“Di Cileungsi kami sedang mengembangkan proyek Citaville Cibubur. Lokasinya strategis, dan nyempil diantara proyek pengembang-pengembang besar. Selain itu, kami melihat keberadaan tol Cimanggis-Cibitung sebagai potensi pasar yang menjanjikan khususnya untuk hunian,” ungkapnya.
Menurut Haryadi, Cileungsi berpotensi menjadi “The New BSD”. Dia menyebutkan pada tahun 2005, kawasan BSD di Serpong hanya memiliki 2 akses tol, namun ketika akses tol baru lain dibuka, perkembangan kawasan BSD melesat cepat dan kini menjadi salah satu kota mandiri penyangga Jakarta paling pesat.
“Dalam kurun 4-5 tahun ke depan, dengan semakin banyak akses tol dibuka di Cileungsi, maka peta pembangunan di kawasan timur Cibubur akan berubah. Para pengembang melihat gambaran besar bahwa daerah ini akan menjadi Kota Cileungsi,” sebutnya.
Butuh Kehadiran Pemerintah
Namun, kemajuan kota ini haruslah didukung infrastruktur penunjang lainnya seperti moda transportasi massal.
Anton Sitorus menilai kawasan potensial dengan populasi kelas menengah produktif yang terus meningkat seperti di timur Cibubur membutuhkan dukungan fasilitas moda transportasi massal berbasis transit oriented development (TOD). Menurutnya, pemerintah perlu merealisasikan fasilitas transportasi massal di kawasan ini seperti KRL, LRT atau MRT.
Pemerintah dituntut peka dan mampu menangkap kebutuhan itu sebagai potensi yang besar, karena saat ini siklus pengembangan hunian di kawasan tersebut sedang bersinar. Artinya akan banyak pembangunan ke depan, dan itu bertautan erat dengan perkembangan populasi warga.
“Butuh masterplan kota yang mengakomodir kebutuhan itu, termasuk koordinasi aturan perizinan antar kabupaten/kota di kawasan timur Cibubur. Jangan sampai jalan sendiri-sendiri, karena nanti akan menganggu perkembangan kota. Secara populasi dan fasilitas, timur Cibubur ini layak sebagai kota satelit baru,” jelas Anton.
Ronnie Erlangga misalnya, turut menyoroti kondisi Jalan Transyogi di timur Cibubur yang relatif lebih kecil dibandingkan di bagian barat. Karena itu, sudah penting agar jalan raya tersebut diperlebar, sehingga mendorong aktivitas ekonomi bertumbuh lebih tinggi. Tanpa dukungan pemerintah, ungkapnya, maka pembangunan di satu kawasan sulit berkembang optimal.
“Tentu saja butuh dukungan pemerintah dari sisi infrastruktur, tata ruang dan perizinan. Birokrasi perizinan yang lebih cepat akan meningkatkan pendapatan daerah, dan pastinya pengembangan kota,” ungkap Angga Budi Kusuma.
Sri Haryadi menambahkan, pertumbuhan pembangunan di timur Cibubur terutama Cileungsi tentu butuh dukungan tata ruang yang baik. Perencanaan kota yang matang dan terkoordinasi akan meminimalisir terjadinya kota yang gagal. (aps)